Stanovisko č. 12/2004 k odstupnému k uvolneniu užívaného bytu

 » Stanoviská » Stanoviská Najvyššieho súdu vydané v roku 2004 » Stanovisko č. 12/2004 k odstupnému k uvolneniu užívaného bytu

Stanovisko č. 12/2004 k odstupnému k uvolneniu užívaného bytu


Možnosť dohodnúť odstupné a jemu zodpovedajúce právo užívania uvoľneného bytu, umožňuje zmluvná autonómia subjektov občianskoprávnych vzťahov.
 
Dohoda o odstupnom dojednanom v rámci zmluvy o nájme bytu nie je neplatným právnym úkonom len preto, že nie je upravená Občianskym zákonníkom, ani iným právnym predpisom.
 
Takáto zmluva je pre účastníkov zmluvného vzťahu záväzná.
 
(Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 29. mája 2003 sp.zn. 5 Cdo 39/03).
 
Žalobou podanou na Okresnom súde v Michalovciach 12.4.1999 si žalobcovia uplatnili voči žalovaným nárok na zaplatenie sumy 40 733 Sk spolu so 17,6 %-nými úrokmi z omeškania. Uviedli, že 4.9.1997 uzavreli so žalovanými ako vlastníkmi bytu, nachádzajúceho sa vo V. K., na sídl. P. O. Hviezdoslava č. 54, na IV. poschodí, č. bytu 36, nájomnú zmluvu o nájme tohto bytu na dobu určitú do 31.12.1997, so záväzkom žalovaných predĺžiť im nájom každoročne po dobu piatich rokov. Už pred uzavretím zmluvy poskytli žalovaným na ich žiadosť sumu 50 000 Sk, považujúc ju za nájomné za päť rokov nájmu. V byte prestali bývať 30.11.1998 z dôvodu možnosti bývania v inom byte vo vlastníctve obce V. K. Žalovaní im napriek výzve odmietli vrátiť alikvotnú časť zo sumy 50 000 Sk za neodbývanú dobu, t.j. sumu 38 333 Sk, a rovnako im odmietli vrátiť úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu v sume 2 400 Sk za mesiac december 1998, v ktorom už v byte nebývali. Poukazovali na to, že nevrátením týchto súm vzniklo žalovaným bezdôvodné obohatenie, ktoré sú povinní vydať.
 
Okresný súd v Michalovciach rozsudkom zo 17. septembra 2001 č.k. 12 C 361/99-105 (v poradí druhým), rozhodol vo veci tak, že žalovaným uložil povinnosť zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu 40 733 Sk so 17,6 %-nými úrokmi z omeškania od 12.4.1999 až do zaplatenia a zaplatiť im aj náhradu trov konania spolu v sume 20 582 Sk na účet ich právnej zástupkyne, to všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku. Hoci, vychádzajúc z výsledkov vykonaného dokazovania, sumu 50 000 Sk poskytnutú žalobcami žalovaným pred uzavretím nájomnej zmluvy nepovažoval za nájomné, ale za odstupné za vysťahovanie sa z bytu a jeho skoré uvoľnenie pre žalobcov, uplatnený nárok uznal za opodstatnený poukazujúc na právny názor Krajského súdu v Košiciach vyslovený v uznesení z 5. apríla 2001 sp.zn. 14 Co 59/01, ktorým bol zrušený jeho predchádzajúci iný (zamietajúci) rozsudok, a podľa ktorého právo na odstupné pri nájme bytu neupravuje žiaden právny predpis, preto zaplatením sumy 50 000 Sk vzniklo žalovaným bezdôvodné obohatenie a to plnením bez právneho dôvodu. Rovnako poukázal aj na právny názor krajského súdu, podľa ktorého ak žalovaní prijali preddavok za plnenia poskytované s užívaním bytu za mesiac december 1998, t.j. za obdobie, kedy už žalobcovia v byte nebývali, treba i toto plnenie považovať za plnenie bez právneho dôvodu.
 
Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací na odvolanie žalovaných rozsudkom z 3. septembra 2002 sp.zn. 14 Co 203/02, rozsudok súdu prvého stupňa potvrdil a rozhodol aj o trovách odvolacieho konania. Prvostupňový rozsudok považoval za vecne správny zotrvávajúc na svojom právnom názore vyslovenom už v uznesení z 5. apríla 2001.
 
Proti tomuto rozsudku odvolacieho súdu podali dovolanie žalovaní. Žiadali, aby dovolací súd rozsudok odvolacieho súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. Namietali, že rozsudok odvolacieho súdu vychádza zo skutkových zistení, ktoré nemajú oporu vo vykonanom dokazovaní a spočíva aj na nesprávnom právnom posúdení veci. Poukazovali najmä na to, že medzi nimi a žalobcami bola uzavretá nepomenovaná zmluva, podľa ktorej im vzniklo právo na peňažné plnenie v sume 50 000 Sk za urýchlené vysťahovanie sa z bytu a jeho uvoľnenie v prospech žalobcov. Uviedli, že pokiaľ by im žalobcovia neboli zaplatili dohodnutú sumu, nemohli by sa z bytu v krátkom čase vysťahovať, pretože by nemali finančné prostriedky na dokončenie rodinného domu, a žalobcovia by nemohli uspokojiť svoju naliehavú bytovú potrebu.
Žalobcovia vo vyjadrení k dovolaniu žiadali tento mimoriadny opravný prostriedok ako nedôvodný zamietnuť.
 
Najvyšší súd ako súd dovolací (§ 10a ods. 1 O.s.p.) po zistení, že dovolanie podali včas účastníci konania (§ 240 ods. 1 O.s.p.), proti rozhodnutiu, ktoré možno napadnúť týmto opravným prostriedkom (§ 238 ods. 3 písm. b) O.s.p.), bez nariadenia dovolacieho pojednávania (§ 243a ods. 1 O.s.p.), preskúmal napadnutý rozsudok a dospel k záveru, že ho treba zrušiť (§ 243b ods. 1 O.s.p.).
 
Z o d ô v o d n e n i a :
 
V zmysle ustanovenia § 241 ods. 2 O.s.p. možno dovolanie odôvodniť len niektorým z tam uvedených dôvodov. V predmetnej veci dovolatelia uplatnili dovolací dôvod podľa § 241 ods. 2 písm.c) a d) O.s.p., t.j. že rozhodnutie vychádza zo skutkového zistenia, ktoré nemá v podstatnej časti oporu vo vykonanom dokazovaní, a že spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Skutkové zistenie nemá oporu vo vykonanom dokazovaní, ak výsledok hodnotenia dôkazov súdom nezodpovedá ustanoveniu § 132 O.s.p., pretože súd vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo prednesov účastníkov nevyplývajú a ani inak nevyšli v konaní najavo, alebo súd opomenul rozhodné skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané alebo vyšli v konaní najavo, prípadne v hodnotení dôkazov je logický rozpor. Nesprávnym právnym posúdením veci treba rozumieť nesprávnu aplikáciu hmotného práva alebo jeho nesprávny výklad, ktorý má za následok nesprávne rozhodnutie.
 
Dovolací dôvod podľa § 241 ods. 2 písm.c) O.s.p. dovolatelia konkretizovali len tým, že odvolací súd neprihliadol na zistené skutočnosti a to na existenciu dohody o zaplatení sumy 50 000 Sk a ďalej na to, že k odovzdaniu bytu došlo až v roku 1999. Z obsahu spisu je zrejmé, že odvolaciemu súdu boli uvedené skutočnosti známe a že sa neodchýlil od skutkového stavu zisteného súdom prvého stupňa. Tieto dovolacie námietky preto neboli opodstatnené. Dovolací súd však považoval dovolanie za dôvodné v časti týkajúcej sa právneho posúdenia veci odvolacím súdom.
V preskúmavanej veci nebolo medzi účastníkmi sporné, že žalobcovia mali záujem o nájom bytu vo vlastníctve žalovaných a že poskytli žalovaným peňažné plnenie v sume 50 000 Sk. Sporným bola povaha, resp. účel tohto plnenia. Kým podľa tvrdenia žalobcov malo ísť o nájomné za päť rokov nájmu, žalovaní považovali poskytnuté plnenie za odmenu - odstupné - za urýchlené vysťahovanie sa z bytu a jeho uvoľnenie v prospech žalobcov. Pretože občianske súdne konanie je konaním dôkazným, bolo povinnosťou účastníkov preukázať svoje tvrdenia. Napriek tomu, že odvolací súd z dokazovania vykonaného súdom prvého stupňa vyvodil záver, že suma 50 000 Sk nebola nájomným, ale odstupným za nájom bytu, uznal uplatnený nárok za opodstatnený vychádzajúc z právneho názoru, že právo na odstupné pri nájme bytu neupravuje žiaden právny predpis, preto poskytnuté peňažné plnenie je plnením bez právneho dôvodu a teda bezdôvodným obohatením v zmysle ustanovenia § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Tento právny názor odvolacieho súdu nie je správny. Skutočnosť, že žiadne ustanovenie Občianskeho zákonníka ale ani iného občianskoprávneho predpisu výslovne neupravuje právo na tzv. ?odstupné? pri nájme bytu, nevylučuje možnosť právneho dôvodu takéto plnenia, ktorým môže byť dohoda o jeho poskytnutí uzavretá ako súčasť samotnej nájomnej zmluvy, alebo ako súčasť zmluvy o budúcej zmluve o nájme alebo ako samostatná výslovne neupravená (nepomenovaná) zmluva, obsahom ktorej by bol záväzok jednej zmluvnej strany poskytnúť dohodnuté peňažné plnenie za záväzok druhej zmluvnej strany spočívajúci napríklad v povinnosti vytvoriť podmienky pre uzavretie nájomnej zmluvy skorým faktickým uvoľnením bytu. Ustanovenia Občianskeho zákonníka majú podľa výslovnej úpravy v § 2 ods. 3 zásadne dispozitívny charakter. Táto zásada znamená, že v rámci zmluvnej autonómie si subjekty občianskoprávnych vzťahov môžu tieto vzťahy a ich obsah usporiadať slobodne, odlišne aj od úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku, pokiaľ to zákon výslovne nezakazuje, alebo pokiaľ z povahy príslušného zákonného ustanovenia nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť. Zmluvná voľnosť umožňuje subjektom občianskoprávnych vzťahov najlepšie realizovať vlastné osobné a hospodárske predstavy a zámery v súlade s ich individuálnymi záujmami a potrebami. To teda znamená, že v prvom rade platí to, čo si zmluvné subjekty spolu dohodli (ich dohoda je potom rovnako záväzná ako sám zákon - lex contractus). Ak však subjekty už raz uzavrú podľa svojho slobodného rozhodnutia určitú zmluvu (či už pomenovanú alebo nepomenovanú), platí, že túto zmluvu sú povinní plniť (pacta sunt servanda), a to aj keby plnenie bolo pre niektorú zo zmluvných strán nevýhodné. Nepomenovaná (v zákone výslovne neupravená) zmluva je rovnako záväzná ako zmluva pomenovaná (v zákone výslovne upravená ako určitý zmluvný typ), ak je uzavretá v súlade s právom, teda ak predovšetkým neodporuje obsahu alebo účelu zákona, alebo ho neobchádza alebo ak sa neprieči dobrým mravom. Najmä pri posudzovaní súladu takejto zmluvy s dobrými mravmi je potrebné prihliadať na všetky okolnosti konkrétneho prípadu. V prejednávanej veci by tak bolo potrebné prihliadať napríklad na okolnosť, že žalovaní umožnili žalobcom užívanie bytu bezprostredne po prevzatí sumy 50 000 Sk (odovzdanie kľúčov od bytu potvrdila svedkyňa G.T.), teda ešte pred uzavretím zmluvy zo 4.9.1997, spísanej formou notárskej zápisnice a označenej ako nájomná zmluva, že v tejto zmluve sa jednostranne zaviazali pri dodržaní dohodnutých podmienok predlžovať nájom každoročne po dobu piatich rokov a že spory medzi účastníkmi začali až potom, čo žalobcovia prestali mať záujem o užívanie bytu z dôvodu možnosti bývania v inom - obecnom byte. Odvolací súd sa uvedenými úvahami pri právnom posudzovaní veci neriadil. Pri aplikácii ustanovenia § 451 Občianskeho zákonníka ani dostatočne nerozlišoval medzi bezdôvodným obohatením vzniknutým plnením bez právneho dôvodu, o ktoré ide v prípadoch, keď právny dôvod plnenia od začiatku neexistoval (napríklad ak bolo vopred - zálohovo - plnené na predpokladanú zmluvu, ktorá však neskôr nebola vôbec uzavretá, alebo ak niekto omylom poskytne plnenie inému, voči ktorému nie je v žiadnom právnom vzťahu), a bezdôvodným obohatením vzniknutým plnením z neplatného právneho úkonu, o ktoré ide v prípadoch, keď právny dôvod plnenia síce z formálno-právneho hľadiska vznikol, ale bol od začiatku neplatný.
 
Predčasný a teda nesprávny je aj právny záver odvolacieho súdu, podľa ktorého ak žalovaní prijali preddavok za plnenia poskytované s užívaním bytu za mesiac december 1998, t.j. za obdobie, kedy už žalobcovia v byte nebývali, treba i toto plnenie považovať za plnenie bez právneho dôvodu. Pre posúdenie charakteru tohto plnenia nebolo rozhodujúce faktické neužívanie bytu žalobcami, ale existencia právneho dôvodu takéhoto plnenia. O bezdôvodné obohatenie by nemohlo ísť, ak by žalobcovia zaplatením preddavku za plnenia poskytované s užívaním bytu za mesiac december 1998 len splnili svoju povinnosť z nájomného vzťahu. Otázkou existencie nájomného alebo iného právneho vzťahu medzi účastníkmi a okamihom jeho zániku sa však odvolací súd nezaoberal.
 
So zreteľom na uvedené dovolací súd rozsudok odvolacieho súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie (§ 243b ods. 1 O.s.p.).
 
V novom rozhodnutí rozhodne súd znova aj o trovách pôvodného konania ako i dovolacieho konania (§ 243d ods. 1 O.s.p.).